Главная | Договор об уничтожении недвижимого имущества

Договор об уничтожении недвижимого имущества


Русское гражданское право в 2 ч. По исправленному и дополненному 8-му изд.

Рекомендуем к прочтению! филиал мой банк ипотека

Теоретически собственник может уничтожить вещь, руководствуясь исключительно собственной волей, не вступая в какие-либо договорные отношения с застройщиком. На практике такое почти не встречается. Как правило, судьба вещи определяется путем заключения договора между застройщиком и собственником, в котором последний выражает волю на снос принадлежащей ему недвижимости.

Отметим, что договор о сносе недвижимого имущества принципиально отличается от договора купли-продажи недвижимости или договора мены тем, что он не предполагает и не влечет перехода права собственности на недвижимую вещь к застройщику. Несколько сложнее ситуация с отличиями от договора подряда. Внешне выглядит так, что застройщик заказчик уплачивает собственнику подрядчику определенный имущественный эквивалент за выполнение работ по уничтожению вещи. Однако на самом деле застройщик оплачивает не столько работы, сколько будущие убытки собственника, вытекающие из уничтожения недвижимости.

Результат предоставления услуги

Кроме того, очень часто обязанность выполнения работ по сносу недвижимости возлагается на застройщика, собственник обязан лишь выразить волю на снос. Складывается впечатление, что договор об уничтожении недвижимого имущества вообще является самостоятельным видом договоров, поскольку не относится к договорам о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Заключение таких договоров вполне допустимо, однако это совсем иной подход к вопросу урегулирования отношений между застройщиком и собственником по поводу сноса, который не попадает в поле внимания настоящей статьи.

Договор о сносе недвижимого имущества является двусторонним, возмездным, консенсуальным и взаимным. Такой вывод следует из положений действующего гражданского законодательства. Двусторонний - поскольку предусматривает обязанности застройщика по предоставлению компенсации за снос и встречную обязанность собственника осуществить снос либо дать разрешение на снос. Возмездный - в силу действия презумпции возмездности договора п.

Консенсуальный - поскольку закон не связывает момент заключения договора с передачей имущества п. Соответственно действует общее правило о заключенности договора в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Взаимный - ввиду того, что обязанность собственника осуществить снос или дать разрешение на снос обусловлена встречной обязанностью застройщика предоставить компенсацию. При неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком этой обязанности собственник вправе приостановить исполнение своего обязательства п. Статус договора как непоименованного еще не означает, что он не регулируется гражданским законодательством.

Специальные нормы части второй ГК РФ применяются к договору о сносе только в том случае, если он будет содержать элементы договоров, предусмотренных частью второй ГК РФ. Такой вывод следует из положений п.

1. Предмет договора

Договор не требует государственной регистрации, так как закон не предусматривает необходимости регистрации такого договора п. Следовательно, он порождает права и обязанности с момента достижения соглашения по всем существенным условиям п. Однако подлежит государственной регистрации прекращение права собственности на недвижимую вещь после ее сноса п.

Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок ст. Учитывая то, что подобные договоры предусматривают обязанность застройщика уплатить компенсацию в размере, значительно превышающем 10 минимальных размеров оплаты труда, а также то, что одной из сторон договора, как правило, является юридическое лицо, то договор должен заключаться в простой письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы договора не влечет недействительности сделки, а только порождает определенные ограничения в доказывании условий договора ст. Существенными условиями договора являются условия о предмете и о компенсации за снос. Предмет договора должен содержать условие о том, какой объект недвижимости подлежит сносу.

Удивительно, но факт! Дальнейшая судьба объекта недвижимости будет зависеть от собственника пострадавшего имущества, который может принять решение о восстановлении объекта недвижимого имущества, его сносе, и прекращении права собственности на него.

Компенсация относится к условиям, "необходимым для договоров данного вида" ст. Нет принципиальных ограничений в предоставлении компенсации за снос путем выполнения работ или оказания услуг. Другими словами, компенсация за снос может быть выражена практически в любом имущественном благе, имеющем денежную оценку.

Удивительно, но факт! Внешне выглядит так, что застройщик заказчик уплачивает собственнику подрядчику определенный имущественный эквивалент за выполнение работ по уничтожению вещи.

Таким образом, договор должен четко формулировать ответы на два вопроса: Безусловно, в договоре логично предусмотреть целый ряд иных обязанностей технического характера. Например, целесообразно предусмотреть обязанность собственника освободить подлежащее сносу помещение, вывезти личные вещи, обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, проживающих в помещении, подать заявление о снятии помещения с инвентаризационного учета после его сноса, подать заявление об отказе от права бессрочного пользования земельным участком.

Для застройщика можно более детально определить порядок предоставления компенсации за снос. Подобные условия договора важны, однако вряд ли можно их считать существенными с точки зрения ст. Имеется две точки зрения на вопрос о составе компенсации за снос.

Согласно первой из них компенсация включает в себя рыночную стоимость недвижимости, расходы собственника, связанные с исполнением договора об уничтожении имущества, в том числе с уничтожением недвижимой вещи и переездом собственника на другое место.

Удивительно, но факт! Необходимо учитывать, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкция, их вывозу и последующей утилизации, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровья физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасности.

Такой подход отражен в п. Вторая точка зрения исходит из того, что размер компенсации за снос не может жестко ограничиваться какими-либо критериями и является предметом торга между застройщиком и собственником. При таком подходе размер компенсации за снос не имеет ни нижних, ни верхних пределов, что вполне укладывается в действие принципа свободы договора ст. И первая и вторая точки зрения находят практическое подтверждение. Причем первая - для случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а вторая - при строительстве многоквартирных домов и торгово-офисных комплексов организациями, когда земельный участок не изымается для государственных и муниципальных нужд.

Оба подхода имеют достоинства и недостатки. Например, второй подход не учитывает того, что собственник может вполне потребовать уплаты компенсации, многократно превышающей разумные пределы. Нередко размер такой платы равен рыночной стоимости нескольких объектов недвижимости, каждый из которых сам по себе достаточен для достойного компенсирования издержек собственника, связанных со сносом жилья, сменой места жительства или даже сменой образа жизни. Недостаток первого подхода состоит в том, что справедливая компенсация, предусмотренная ст.

Следовательно, он порождает права и обязанности с момента достижения соглашения по всем существенным условиям п. Однако подлежит государственной регистрации прекращение права собственности на недвижимую вещь после ее сноса п. Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок ст. Учитывая то, что подобные договоры предусматривают обязанность застройщика уплатить компенсацию в размере, значительно превышающем 10 минимальных размеров оплаты труда, а также то, что одной из сторон договора, как правило, является юридическое лицо, договор должен заключаться в простой письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы договора не влечет недействительности сделки, а только порождает определенные ограничения в доказывании условий договора ст.

Содержание договора хранения недвижимого имущества

Существенными условиями договора являются условия о предмете и о компенсации за снос. Предмет договора должен содержать условие о том, какой объект недвижимости подлежит сносу. Компенсация относится к условиям, необходимым для договоров данного вида ст. Нет принципиальных ограничений в предоставлении компенсации за снос путем выполнения работ или оказания услуг. Другими словами, компенсация за снос может быть выражена практически в любом имущественном благе, имеющем денежную оценку. Таким образом, договор должен четко формулировать ответы на два вопроса: Безусловно, в договоре логично предусмотреть целый ряд иных обязанностей технического характера.

Например, целесообразно предусмотреть обязанность собственника освободить подлежащее сносу помещение, вывезти личные вещи, обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, проживающих в помещении, подать заявление о снятии помещения с инвентаризационного учета после его сноса, подать заявление об отказе от права бессрочного пользования земельным участком. Для застройщика можно более детально определить порядок предоставления компенсации за снос.

Как составить договор хранения недвижимости

Подобные условия договора важны, однако вряд ли можно их считать существенными с точки зрения ст. Имеется две точки зрения на вопрос о составе компенсации за снос. Согласно первой из них компенсация включает в себя рыночную стоимость недвижимости, расходы собственника, связанные с исполнением договора об уничтожении имущества, в том числе с уничтожением недвижимой вещи и переездом собственника на другое место. Такой подход отражен в п. Вторая точка зрения исходит из того, что размер компенсации за снос не может жестко ограничиваться какими-либо критериями и является предметом торга между застройщиком и собственником.

При таком подходе размер компенсации за снос не имеет ни нижних, ни верхних пределов, что вполне укладывается в действие принципа свободы договора ст. И первая и вторая точки зрения находят практическое подтверждение.

Удивительно, но факт! Основания для отказа в предоставлении государственной услуги:

Причем первая - для случая изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а вторая - при строительстве многоквартирных домов и торгово-офисных комплексов организациями, когда земельный участок не изымается для государственных и муниципальных нужд. Оба подхода имеют достоинства и недостатки. Например, второй подход не учитывает того, что собственник может вполне потребовать уплаты компенсации, многократно превышающей разумные пределы.

Нередко размер такой платы равен рыночной стоимости нескольких объектов недвижимости, каждый из которых сам по себе достаточен для достойного компенсирования издержек собственника, связанных со сносом жилья, сменой места жительства или даже сменой образа жизни.

Общее описание

Недостаток первого подхода состоит в том, что справедливая компенсация, предусмотренная ст. Рыночная стоимость ветхого деревянного дома площадью 40 - 50 кв. В итоге происходит лишение собственника жилого помещения без надлежащего обеспечения конституционного права на жилище. Отметим то, что конфликты, регулярно возникающие между собственниками и застройщиками на почве согласования размера компенсации за снос, есть результат отсутствия элементарного правового регулирования отношений между застройщиком, осуществляющим жилищное строительство, и собственником.

Никаких специальных норм, регулирующих эти отношения, не имеется. По-видимому, это преференция гражданского законодательства, отстаивающего принципы неприкосновенности собственности и свободы договора.

Удивительно, но факт! Нежилые здания признаются аварийными и подлежащими сносу в случае, если они:

Правильно это или нет - вопрос, на который еще предстоит ответить. ЖК РФ распространяет действие только на отношения по поводу пользования частным жилищным фондом. В действующем ЖК РФ подобного ориентира не имеется, хотя потребность в нем очевидна. Застройщик желает уплатить собственнику как можно меньше, чтобы сократить затраты на строительство, собственник желает получить от застройщика как можно больше, чтобы обеспечить недвижимостью себя и близких.

Этот конфликт интересов в целом должен быть урегулирован императивно. Сугубо договорный порядок здесь малоэффективен. При этом законодателем должен быть найден такой баланс, при котором собственник приобретал бы жилое помещение, по площади не уступающее сносимому, а застройщик заранее знал максимальный предел затрат на компенсацию за снос, которую вправе потребовать собственник.

Широкое распространение получил подход, при котором застройщик обязывается предоставить собственнику недвижимое имущество например, жилые помещения взамен сносимого. Снос и демонтаж зданий градостроительным законодательством рассматриваются как разновидность строительной деятельности. При этом порядок сноса и демонтажа объектов капитального строительства регулируется законодательством субъектов Российской Федерации.

В этой связи необходимо отметить, что постановлением Госстроя России от 5 ноября года N утверждено Примерное положение об органе архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации , согласно которому орган архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъекта Российской Федерации подготавливает исходную и разрешительную документацию по сносу разборке зданий, сооружений и зеленых насаждений пункт 3.

Договорное право, сделки

Статьей Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ определены основания прекращения права собственности, субъектами которого могут выступать физические лица и организации, независимо от форм собственности юридические лица , а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в лице их уполномоченных органов. С учетом изложенного, а также положений статьи ГК РФ , право собственности может быть прекращено на основании решения собственника собственников, в случае общей собственности об уничтожении имущества, что применительно к объектам капитального строительства является сносом, демонтажем такого объектом.

Следует отметить, что под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника. При этом прекращение существования вещи при ее гибели или уничтожении должно быть действительно необратимым. Например, если в результате пожара, оползня, наводнения или иного стихийного бедствия здания были разрушены частично, то в данном случае произойдет изменение свойств объекта недвижимости, а не его уничтожение или гибель.

Дальнейшая судьба объекта недвижимости будет зависеть от собственника пострадавшего имущества, который может принять решение о восстановлении объекта недвижимого имущества, его сносе, и прекращении права собственности на него.

Необходимо учитывать, что снос объектов капитального строительства сопряжен с проведением работ по демонтажу строительных конструкция, их вывозу и последующей утилизации, проведению земляных работ, благоустройству земельного участка, кроме того, проведение работ по демонтажу должно соответствовать требованиям к безопасности проведения таких работ в отношении жизни и здоровья физических лиц, имущества третьих лиц, расположенного вблизи демонтируемого объекта, которое может быть повреждено в процессе проведения таких работ, экологической безопасности.



Читайте также:

  • Брачный договор о совместной собственности
  • Размер госпошлины за исковое заявление об уменьшении размера алиментов