Главная | Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе рф

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе рф


Для определения природы этого права также не могут быть использованы известные еще со времен римского права конструкции узуфрукта разновидность личного сервитута , суперфиция и эмфитевзиса, поскольку они, предоставляя весьма широкие права лицу, не являющемуся собственником земельного участка, в том числе право извлечения плодов и доходов из земельного участка, одновременно в такой степени ограничивают права по владению и пользованию земельным участком самого собственника, что собственнику земельного участка остается практически "голый титул".

Такое "распределение" прав на земельный участок не соответствует природе отношений, складывающихся между собственниками здания и земельного участка в рассматриваемых случаях, в современных условиях. Тот факт, что право, обременяющее земельный участок, возникает в силу закона, не является чуждым российскому гражданскому праву. Гражданское право предусматривает, например, такое обременение недвижимости, как ипотека, возникающее в силу закона ст. И хотя в ГК РФ ипотека не названа в числе вещных прав, а регулируется в разделе, посвященном обязательствам, ее природа является двойственной и в некоторых правопорядках она относится к числу вещных прав.

Известен российскому гражданскому праву и законный сервитут, который возникает в тексте соответствующей нормы закона не вполне точно указано "сохраняется" у залогодателя земельного участка в случае обращения взыскания на этот участок, если здания, принадлежащие залогодателю и расположенные на этом участке, не являлись предметом того же залога п. Таким образом, возникновение в силу закона иного ограниченного вещного права на земельный участок также представляется возможным и теоретически обоснованным.

Право ограниченного владения может существовать наряду с другими правами третьих лиц на тот же земельный участок, в частности, с залоговыми правами на земельный участок, и в случае отчуждения земельного участка в порядке обращения взыскания на заложенное имущество право ограниченного владения сохранится.

Право ограниченного владения не препятствует собственнику здания приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок в любой момент; в этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно возникнет снова.

Удивительно, но факт! Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах.

Основные характеристики права ограниченного владения могут быть определены следующим образом: При этом конкретные условия ограниченного владения не должны противоречить целевому назначению земельного участка и должны соответствовать той цели использования здания, которая установлена в соответствии с законодательством "разрешенному использованию" по терминологии Градостроительного кодекса РФ. При согласованном сторонами изменении целевого назначения разрешенного использования здания или при осуществлении его реконструкции, а также изменении целевого назначения земельного участка условия ограниченного владения могут быть ими пересмотрены; е по требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определять и уточнять условия ограниченного владения, в том числе изменять размер платы включая и изменение условий ограниченного владения вследствие изменения целевого назначения разрешенного использования , или реконструкции здания с согласия собственника земельного участка либо вследствие изменения целевого назначения земельного участка ; ж право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права вещного или обязательного на земельный участок, на котором расположено здание.

С момента прекращения иного права собственника здания на земельный участок право ограниченного владения вновь возникает в том объеме, в котором существовало на момент его прекращения, либо в ином объеме, если произошли изменения в объектах соответствующих прав. К вновь возникшему праву применяются все правила о праве ограниченного владения, в том числе о возможности достичь соглашения об изменении его условий и об обращении в суд за изменением его условий; з право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав вследствие разрушения здания и т.

При этом в определенных ситуациях, например, если собственник разрушенного здания уклоняется от обращения в регистрирующий орган и его право собственности вследствие этого не прекращается, собственнику земельного участка должно быть предоставлено право обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением; и данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, если в результате этого здание подвергнется выкупу; право ограниченного владения также прекращается при изъятии земельного участка в связи с использованием не в соответствии с его назначением или с нарушением норм законодательства.

Указанные характеристики права ограниченного владения должны найти соответствующее закрепление в законе.

Удивительно, но факт! Отнесение предприятия в целом к недвижимости не решает эту проблему, а, напротив, отодвигает ее на второй план.

Правовой режим объекта незавершенного строительства Действующее законодательство и его оценка. До принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров.

Содержание данной нормы было раскрыто в п. Однако очевидна потребность в дальнейшей детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в ст.

Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих подходов: IV ЗК РФ; соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника владельца земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; поскольку собственником построенного объекта является собственник владелец земельного участка, не будет иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.

Сама необходимость ГР права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника владельца земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения ГР права собственности на объект незавершенного строительства будет служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для ГР права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект ст.

С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более обороноспособными объектами в прежнем своем состоянии.

Заказчик же становится собственником объекта строительства объекта, незавершенного строительством , при возведении которого указанные материалы и были использованы. Соответствующие изменения должны быть внесены и в ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ".

В частности, норма п. Согласно этой норме ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Договор ипотеки земельного участка прав на земельный участок , заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка прав на земельный участок , должны считаться недействительными.

Правовой режим предприятия и технологического комплекса недвижимого имущества Действующее законодательство о предприятии как объекте недвижимого имущества. В соответствии со ст. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания , и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рекомендуем к прочтению! как взять ипотеку 2017

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Права на предприятия их возникновение, переход, обременения как на недвижимое имущество подлежат ГР в силу ст. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в ЕГРП в месте нахождения объекта.

Главным недостатком действующего законодательства следует признать отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы его от иных сходных объектов, например, других имущественных комплексов, которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. Диспозитивный характер нормы о составе имущества предприятия лишь усугубляет положение.

Кроме того, в определении предприятия акцент сделан на имущественную составляющую в ущерб такой специфической стороне предприятия как дело, промысел бизнес , где основное значение приобретает круг клиентов и обязательств собственника предприятия, связанных с деятельностью последнего. Отнесение предприятия в целом к недвижимости не решает эту проблему, а, напротив, отодвигает ее на второй план. Специальные правила о государственной регистрации прав на предприятие содержат в себе внутреннее противоречие: Действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием, как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека.

Однако правовое регулирование различных сделок не отличается единообразием: Кроме того, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора п.

Согласно концепции было бы целесообразно ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом. Введение обязательной нотариальной формы сделок и доверенностей с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, реализации государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи в том числе в определенных случаях и бесплатно , снижения риска заключения незаконных сделок, защиты прав добросовестного приобретателя, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки1.

Третья часть именуется "Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и состоит из двух разделов: Предлагается сформировать систему федеральных органов на основе действующих учреждения юстиции, БТИ и органов кадастрового учета для осуществления функций по техническому кадастровому учету и Государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также иных функций, возложенных на них действующими нормативными актами.

Система таких органов включает в себя федеральный орган исполнительной власти и систему УЮ в субъектах РФ, создаваемых по принципу одно учреждение в крупных субъектах, а для малочисленных субъектов с малым числом объектов недвижимого имущества допускается создание межсубъектных учреждений.

Если доступ для Пользователя приобретает Приобретатель, не являющийся Пользователем, то о предварительной тестовой проверке воспроизведения у Пользователя видеозаписи, размещенной на Сайте в открытом доступе, должен позаботиться Приобретатель. Качество видеозаписи с платным доступом соответствует качеству образца. Перед приобретением платного доступа к Видеоконтенту Пользователь или Приобретатель должны ознакомиться с качеством образца посредством его просмотра.

Домашний очаг

Если Пользователь или Приобретатель не ознакомились с образцом, то они не вправе предъявлять Правообладателю претензии к качеству видеозаписи, доступ к которой приобретен на платной основе.

Если Пользователь или Приобретатель ознакомились с образцом и после этого приобрели платный доступ к иному Видеоконтенту, то они тем самым согласились на качество Видеоконтента, аналогичное качеству образца. Приобретатель Пользователь по настоящему Договору не получает никаких иных прав использования Видеоконтента, кроме неисключительного права просмотра Видеоконтента.

Удивительно, но факт! Достигнутый сторонами "баланс интересов" в отношении земельного участка должен сохраняться на всем протяжении существования права ограниченного владения и может изменяться лишь по соглашению собственника здания и собственника земельного участка, но не в принудительном порядке по требованию одного из них.

Все споры и разногласия по настоящему Договору стороны до обращения в суд будут стремиться разрешить в досудебном претензионном порядке. До обращения в суд сторона, считающая свои права нарушенными, обязана направить по почте или по электронной почте в виде отсканированной копии бумажного документа другой стороне претензию, срок ответа на которую составляет 20 Двадцать рабочих дней со дня ее получения.

Стороны могут отправлять друг другу сообщения как посредством почтовой связи, так и посредством обычной переписки по электронной почте. Если в здании, состоящем из ста помещений, имеется три-четыре собственника помещений, то это здание как объект права собственности исчезает. Потому, что, либо имеется право собственности на здание как на единую неделимую недвижимую вещь, либо есть право собственности на отдельные нежилые помещения, которые могут признаваться самостоятельными объектами права собственности.

Еще одна проблема — это вопрос государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Удивительно, но факт! При этом преобразование учреждений в унитарные предприятия исключается, так как оно будет способствовать неоправданному увеличению числа последних.

В настоящее время имеется такой проблемный вопрос как регистрация сделок с недвижимостью. Но в этой статье о сделках речи нет. Там говорится о регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимость, возникновении и прекращении, ограничении, обременении этих прав.

Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что регистрации в настоящее время принадлежат только те сделки, в отношении которых это прямо установлено законом. Разработчики Концепции придерживаются мнения, что следовало бы отказаться от регистрации сделок вообще, поскольку они в своем большинстве являются консенсуальными.

Между тем офшорные компании нередко используются для злоупотреблений в гражданском обороте искусственное создание мнимого добросовестного приобретателя, сокрытие незаконных манипуляций с долями и акциями, "рейдерские захваты" и т. Поэтому целесообразно обсудить вопрос о возможности законодательно закрепить в качестве дополнительного условия признания российским правопорядком правоспособности офшорных компаний их регистрацию в Едином государственном реестре юридических лиц с обязательным раскрытием информации об учредителях участниках и выгодоприобретателях.

Лишь при наличии такой регистрации и раскрытии указанной информации офшорная компания вправе осуществлять свою деятельность на российской территории, в том числе совершать сделки, приобретать имущество в собственность и т. Регистрация юридических лиц 2. Действующая система государственной регистрации юридических лиц несовершенна по ряду ключевых позиций и не соответствует подходам, преобладающим в европейском праве.

В этой сфере отношений происходит немало злоупотреблений, связанных с так называемыми корпоративными захватами, созданием фирм-"однодневок" для их участия в незаконном отчуждении имущества, переложения на них ответственности по обязательствам, уклонения от уплаты налогов и т.

Действующее законодательство не устанавливает принципа достоверности данных государственного реестра юридических лиц и необходимости проверки законности корпоративных решений и сделок с долями и акциями. Между тем в развитых зарубежных правопорядках регистрирующие органы уделяют немало внимания, сил и средств проверке представляемых для регистрации данных. Например, в Нидерландах, где регистрацию компаний осуществляют торговые палаты, обязательна одновременная проверка личности учредителей в органах Министерства юстиции, что исключает распространенные у нас случаи регистрации юридических лиц по потерянным и украденным паспортам и прочие злоупотребления.

В Германии установлена уголовная ответственность за представление на регистрацию недостоверных данных о юридическом лице и его учредителях. В ГК требуется установить принцип публичной достоверности реестра, в соответствии с которым любое добросовестное лицо, полагавшееся на данные реестра, не затрагивается несоответствием данных реестра фактическим обстоятельствам.

Юридическое лицо не вправе ссылаться на данные, не внесенные в реестр, равно как и на недостоверность данных, содержащихся в реестре, в отношении лиц, добросовестно полагавшихся на эти данные. Установление же недостоверности таких данных должно быть безусловным законным основанием отказа в государственной регистрации юридического лица.

Принцип достоверности данных государственного реестра юридических лиц может считаться реализованным только при своевременной актуализации юридическими лицами указанных данных. Поэтому ГК должен предусмотреть обязанность возмещения юридическим лицом своим контрагентам убытков, возникших у них вследствие непредставления, несвоевременного представления сведений или представления недостоверных сведений в государственный реестр юридических лиц.

Следует установить обязательную проверку достоверности и соответствия действующему законодательству содержания учредительных документов, а также вносимых в них изменений. Для облегчения составления учредительных документов и их проверки возможно предусмотреть регистрацию устава на основе одного из утвержденных типовых уставов наиболее распространенных видов юридических лиц, внесение в устав изменений из набора возможных наиболее типичных изменений указанного устава либо по выбору учредителей регистрацию оригинальных документов.

Тогда юридическая экспертиза проводится лишь в последнем случае.

Удивительно, но факт! В ГК требуется установить принцип публичной достоверности реестра, в соответствии с которым любое добросовестное лицо, полагавшееся на данные реестра, не затрагивается несоответствием данных реестра фактическим обстоятельствам.

Действующее законодательство не устанавливает должной системы информирования заинтересованных лиц о внесении изменений в учредительные документы или сведения, содержащиеся в государственном реестре.

Нередко участники организации узнают о состоявшихся изменениях тогда, когда активы организации уже отсутствуют или произошли иные, часто необратимые корпоративные изменения, существенно затрагивающие права участников юридического лица либо вовсе лишающие их таких прав.

Тема 4. Объекты недвижимости и их место в системе объектов гражданского права Литература

Особенно опасны предусмотренные законодательством случаи изменения учредительных документов в уведомительном порядке. Поэтому необходимо установить обязанность своевременного информирования заинтересованных лиц о предполагаемых изменениях учредительных документов или данных, содержащихся в государственном реестре. Единый государственный реестр юридических лиц ведется налоговыми органами.

Иностранный опыт свидетельствует, что ведением реестра юридических лиц могут заниматься различные органы: Но в любом случае ведение реестра юридических лиц требует необходимой юридической квалификации, главным образом в области гражданского права. Кроме того, действующее законодательство фактически допускает множественность органов регистрации юридических лиц, поскольку коммерческие и некоммерческие организации регистрируются различными органами соответственно налоговым органом и органом юстиции , что порождает различную административную практику применения законодательства.

Целесообразно закрепить функции по регистрации всех юридических лиц и ведению Единого государственного реестра за органами юстиции, которые в настоящее время уже осуществляют государственную регистрацию некоммерческих организаций. Это позволило бы сосредоточить государственную регистрацию всех юридических лиц в одном ведомстве и создать единый электронный реестр.

Реорганизация и ликвидация юридических лиц 3. Принципиальной проблемой реорганизации юридических лиц остается защита прав и интересов кредиторов реорганизуемого юридического лица в связи с возможными нарушениями принципа справедливого распределения активов и обязательств такой организации между ее правопреемниками. В ней необоснованно исключена солидарная ответственность вновь возникших юридических лиц по тем долгам реорганизованного юридического лица, по которым невозможно установить правопреемника.

В результате отсутствие в документах о реорганизации упоминаний о каком-либо праве или обязанности, по сути, ведет к их прекращению, что, несомненно, будет использовано недобросовестными участниками оборота. Новой редакцией пункта 3 статьи 60 ГК для кредиторов реорганизуемых открытых акционерных обществ право требовать досрочного исполнения обязательств ограничено случаями отсутствия предоставления должником или иным лицом достаточного обеспечения исполнения обязательства.

Этот подход требует уточнения, поскольку интересы кредиторов реально обеспечивают не любые известные способы обеспечения исполнения обязательств: Законодательство не содержит специальных норм о возможности оспаривания и о последствиях незаконности проведенной реорганизации, что порождает ряд сложных практических проблем, в частности о последствиях признания недействительной реорганизации или одного из входящих в ее состав юридических фактов , в том числе о судьбе сделок, совершенных юридическими лицами, возникшими в результате реорганизации, впоследствии признанной недействительной.

Следует обсудить целесообразность закрепления в ГК возможности проведения в исключительных случаях принудительной реорганизации по решению суда либо признания ее судом несостоявшейся при наличии существенных нарушений, ущемляющих права участников реорганизуемого юридического лица.

С уверенностью можно констатировать лишь одно: Ответ на поставленный вопрос частично можно найти в градостроительном законодательстве, закрепляющем прочность связи недвижимого имущества с земельным участком через критерий капитальности строения. Например, однозначно не являются такими объектами железобетонные и металлические гаражи, остановочные павильоны, строения из сборно-разборных конструкций.

Проекты по теме:

Их связь с земельным участком не имеет прочного характера, а затраты на перенос на новый земельный участок незначительны по сравнению с их первоначальной стоимостью. Отказ от дифференциации вещей на движимые и недвижимые путем замены их категорией правового режима не сможет решить принципиального различия между элементами их правового режима и оборотоспособности. Отсюда законодатель должен установить различие движимых и недвижимых вещей с учетом оценки прочной связи объекта с землей и несоизмеримостью затрат при переносе на новый земельный участок в каждом конкретном случае с учетом критериев добросовестности, разумности и законности, незлоупотребления правами других лиц.



Читайте также:

  • В каких случаях мать платит алименты на ребенка
  • Административный закон о нарушении тишины