Главная | Оценка стоимости права аренды на земельный участок

Оценка стоимости права аренды на земельный участок


Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Удивительно, но факт! Метод распределения С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит тысяч долларов. Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы.

Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки. Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени от одного года и больше и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности: Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка.

Зачем это нужно?

Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью. Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка? В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно.

Удивительно, но факт! Метод остатка Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений.

Можно взять среднее из трех значений или один результат, который получен для наиболее реалистичного сценария развития событий. Допустим, в качестве итогового значения принята средняя величина.

Рыночная стоимость права аренды может быть рассчитана посредством капитализации арендных платежей за землю, если данные платежи определены из условий рыночных сделок. Если в расчетах капитализированной стоимости арендных платежей используются ставки, не соответствующие рыночным, например, ставки установленные муниципалитетом, то в этом случае определяется стоимость прав собственника или арендодателя в данном случае муниципалитета на земельный участок при его текущем использовании.

Метод сравнения продаж Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав.

Что это такое?

Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды. Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов если они отличаются только одним параметром , определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Как происходит

Критерии, используемые для сравнения: Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость. Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости участок земли плюс пристройки и улучшения определяется методом сравнения продаж: Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка.

Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. В таком случае происходит изучение аналогичных объектов, застроек. Во внимание берутся предложенные стоимости застроек владельцев, определяются различия между объектами, проводятся прочие меры изучения.

На основании полученных данных определяется окончательная стоимость Метод распределения Схож с методом выделения, но не требует определения стоимости постройки и изучения различий между аналогичными объектами Метод капитализации Этот способ определения стоимости заключается в подсчете получения прибыли с объекта.

Подобные улучшения помогут получить в дальнейшем прибыль при ведении хозяйственной или коммерческой деятельности.

Пример отчета об оценке права аренды земельного участка*:

По факту метод схож с методом капитализации, но отличается необходимостью вложений Метод предполагаемого использования Метод напрямую рассчитывает доходы от определенного вида деятельности. К примеру, на участке имеется строение, которое позволяет сдать его в аренду для ведения коммерческой деятельности. Или же участок чист и подлежит только для разведения фермерской и сельскохозяйственной деятельности.

Удивительно, но факт! Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующая выручка будет выше.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Во втором случае ниже затраты и меньше выручка. Теория оценки дает на это однозначный ответ.

Удивительно, но факт! При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.

Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли максимальна. Разумеется, что наилучшее использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным и физически и финансово осуществимым.

Удивительно, но факт! Сельскохозяйственного назначения Стоимость аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется по государственной кадастровой стоимости — это первоначальная цена.

То есть нельзя рассматривать способы использования, которые либо противоречат каким-либо юридическим нормам либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.

Удивительно, но факт! Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке.

Удивительно, но факт! К особенностям оформления отчета об оценке прав аренды земельного участка относят следующие моменты:

Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:



Читайте также:

  • Преддоговор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа образец
  • Онлайн юристы бесплатно тула